Home Urbanism Asezarea Casei pe Teren

Asezarea Casei pe Teren

282
0
asezarea casei pe teren densitate existentna vs densificare cu blocuri intre case

Ați cumpărat un teren sau o casa pe care doriți să o extindeți și nu știți care să fie asezarea casei pe teren sau amplasarea clădirii pe parcelă în termenii ceruți de autorități dar și de contextul din care face parte terenul?

9 Puncte despre cum poate fi influențată poziția clădirii pe teren:

  1. Regulamentul de Urbanism
  2. Orientarea față de Punctele Cardinale
  3. Topografia, Topometria și Geodezia terenului
  4. Zona Climatică
  5. Zona Centrală sau mai puțin Centrală
  6. Clădirile Vecine
  7. Specificul Arhitectural Local
  8. Destinația și Funcțiunea Clădirii
  9. Stilul de Viață al Utilizatorilor

1. Așezarea Casei pe Teren dată de Regulamentul de Urbanism

Regulamentul de Urbanism se aplică prin Certificatul de Urbanism (CU) și prin eventuale studii de urbanism cerute de Certificat. Prin C.U., înainte de proiectul pentru autorizarea construirii, se pot cere proiecte de urbanism de detaliu sau zonale.

Prin PUD și PUZ

Prin C.U. și prin eventualele studii de urbanism PUD/PUZ ni se arată clar retragerile minime față de limitele de proprietate, față de stradă și față de alte clădiri vecine (in link: https://www.urbanambition.ro/aliniament-aliniere-retragere/ )

Regulamentul de urbanism este un document care ne spune în ce parametri de înălțime, etaje și retrageri trebuie să ne încadrăm. Aceste prevederi sunt generale și, pe anumite terenuri mai dificile/atipice sau zone cu țesut neconstituit, se vor detalia cu studii de urbanism, studii de însorire, studii de trafic, mediu, etc.

Despre aceste planuri/studii de urbanism am scris în acest link: https://www.urbanambition.ro/pug-puz-pud/ Planurile Urbanistice de Detaliu (P.U.D.) și Planuri de Urbanism Zonale (P.U.Z.).

Asezarea Casei pe teren în regim “izolat/insular”

Această amplasare este ideală dar are nevoie de o deschidere a terenului de minim 15-18 metri. În majoritatea regulamentelor de urbanism este permisă sau chiar impusă distanța minimă de 12 metri, distanță insuficientă pentru a genera cel puțin o curte amplă în zonele laterale. În 12 metri apare o oarecare înghesuială și probleme privind însorirea și confortul între vecini, în special pentru clădirile cu un nivel peste parter.

Clădiri Cuplate – “Lipite” la un calcan

Prevederea de 12 metri minim se aplică mai bine la acest tip de amplasare și chiar cea de 10 metri pentru parcelele din parcelări existente/vechi. Dacă aveți o parcelă de 12 metri deschidere și dacă aveți posibilitatea să construiți sau să va lipiți la un calcan, este ideal deoarece vă rămâne o curte mult mai utilă ca suprafață și folosire.

Asezarea Casei pe teren în regim “înșiruit”

Pentru cele mai înguste terenuri, cele cu deschiderea între 8 și 9,99 metri sunt prevăzute și gândite în regim înșiruit cu clădiri noi sau alipire clădire noua la două calcane clădiri vecine existente.

Derogări de la Lege

Derogările se numesc documentațiile PUZ și PUD. Aceste derogări ar trebui să fie folosite cu sinceritate privind situația atipică sau dificilă a anumitor terenuri. Din păcate, majoritatea derogărilor sunt folosite pentru specularea pentru profit cât mai mare a unor terenuri în dauna terenurilor vecine și în dauna zonei în ansamblu.

Derogările privind retragerile și alinierile se pot realiza, în mod normal, prin PUD sau PUZ doar dacă situația terenului și a contextului este justificată.

Cine este responsabil pentru derogări?

Conform legii, arhitectul șef și comisiile de urbanism au rol decorativ/consultativ. Cei care decid dacă un PUZ sau PUD trebuie aprobat sunt consilierii locali din primărie sau aleși prin vot democratic o data la patru ani de dumneavoastră.

Urban versus Rural

În zonele Urbane, atenția față de amplasarea clădirilor în teren este atent monitorizată de autorități dar și de către vecini… În majoritatea zonelor mai puțin urbanizate sau în pitoreștile zone rurale nu există o strictețe și nici o monitorizare atentă din partea autorităților privind amplasarea clădirilor diverse, anexelor sau așezarea casei pe teren. Cred că și în zonele rurale autoritățile ar trebui să se implice mai mult cu ajutorul ghidurilor și a programelor de informare în comunitate și în școli.

asezarea casei pe teren cum ar trebui sa fie realizata densificarea cu blocuri in zone de case
Densificare realizată corect.

Scaderea valorii proprietăților în lipsa unei zonificări coerente

Conceptul de scădere a valorii unei proprietăți vecine poate fi dat de zonificarea incompletă și parametri urbanistici nepotriviți cu suprafața terenului pentru o anumită funcțiune.

De exemplu: prevederea legală de a permite construirea de locuințe colective mici pe terenuri foarte mici, în zone necentrale, în zone de locuințe individuale sau chiar între locuințe individuale. Rezultă locuințe colective “mici” înguste, insalubre cu calcane laterale sau chiar geamuri înspre curtea vecinului. (Așa numitele scandaloasele “Blocuri între case”).

Locuințe colective mici în zone necentrale

Prevederea de locuințe colective poate fi corect aplicată acolo unde există deja o zonificare cu locuințe colective mici alipite/înșiruite, constituite în șiruri, cu incinte de serviciu sau curți de serviciu pe “zona de spate”.

Aceste locuințe colective sau semicolective se pot aplica cu succes pe terenuri ample în care se pot creea străzi de serviciu pentru fațadele din spate sau se pot creea incinte ample cu amenajări peisagere sau alte dotări.

In concluzie, nu se pot realiza locuințe colective mici pe terenuri mici care au avut locuințe individuale izolate, cuplate sau înșiruite.

Locuințele colective din zonele necentrale, din zone cu parcelări existente, termenul de locuințe mici nu ar trebui să existe ca miniblocuri inserate printre loturi mici de case.

Locuințele colective in zonele necentrale ar trebui sa aibă suprafațe care sa includă sistem centralizat de încălzire (și nu zeci de centrale de apartament cu țevile și contoarele aferente), spatiul verde aferent, locurile de parcare aferente, accesul autospecialelor in incinta și ieșirea in strada publică cu fața nu cu spatele a mașinilor locatarilor.

Acest lucru ar induce un teren de minim 1500 de metri pătrați pentru a asigura aceste dotări inserate in zone cu țesut de locuire individuală.

Se poate spune că toate aceste miniblocuri încalcă constituția, drepturile omului, codul civil, siguranța rutieră, multe prevederi din normative privind exploatarea construcției.

Excluderea de la Avizarea ISU

O altă problematică dată de relația cu autoritățile este cea a excluderii de la avizarea pentru protecție și securitate la incendiu (ISU) a acestor locuințe colective “mici”. Astfel, în majoritatea cazurilor rezultă apropieri între blocuri care nu respectă distanța minimă (de 6, 8 sau 10 metri în funcție de gradul de rezistență al fiecărei clădiri).

Practic, din cauza zonificării incomplete, la fel de insalubre sau chiar mai insalubre devin locuințele celor care vin ulterior cu dorința de a construi locuințe colective mici între deja construitele “miniblocuri”.

După prima fază în care avem blocuri oarecum aerisite între case, rezultă “blocuri între blocuri” și o favelizare/ghetoizare treptată cu clădiri care nu respectă cerințele privind retragerile, normativul pentru protecția la foc, însorirea și accesul autospecialelor de pompieri la fațadele posterioare.

Cum ar trebui sa fie realizata densificarea cu blocuri in zone de case - cu zona de protectie fata de locuințele individuale existente
Cu zona de protectie fata de locuințele individuale existente
Densificarea cu blocuri in zone de case - cu zona de protectie si reducerea inaltimii  fata de locuințele individuale existente
Cu zona de protecție si reducerea înălțimii fata de locuințele individuale existente

2. Orientarea față de punctele cardinale

Spre Nord, Sud, Vest sau Est se va face și în funcție de scopul cu care va fi folosită clădirea. Orientarea casei sau a clădirii este de cele mai multe ori dictată de orientarea laturilor terenurilor.

Pentru estetică arhitecturală dar și pentru eficiență în construire, majoritatea laturilor clădirii ar trebui să fie paralele cu una sau doua laturi ale terenului, în funcție de dimensiunile și caracteristicile acestuia.

Amplasarea încăperilor și tipurile de materiale afectează cel mai mult relația zonelor locuibile/utilizabile față de punctele cardinale.

Exemplul 1: Dacă pe un teren cu acces din nord, una din zone/încăperi este mai potrivită pentru expunerea spre sud, putem avea un acces prin lateralul clădirii sau chiar un acces secundar prin spate/sud.

Pentru Exemplul 2:un teren cu acces direct din sud, planul poate arăta complet diferit, plan în care vom avea un acces mai direct sau un acces prin lateralul opus (în oglindă) față de clădirea din primul exemplu.

Chiar și pentru o amenajare interioară și reconfigurare a încăperilor, este bine să apelați la un arhitect, pentru regândirea unor accese sau accese noi, mici extinderi, supraetajări.

Eventuale reconfigurări de acoperiș cu sau fără luminatoare zenitale este foarte importantă relația cu punctele cardinale, vecinătățile, intimitatea și însorirea încăperilor.

3. Topografia, Topometria și Geodezia terenului

Un teren drept sau în pantă, un teren cu pământ nisipos sau argilos, un teren cu pânza freatică ridicată sau un teren lângă zone inundabile.

Diferențe majore în abordarea fiecărui teren în parte pentru amplasarea clădirii, fundațiilor acesteia dar și elemente foarte importante legate de amenajarea incintei.

Accesul auto și pietonal, ziduri de sprijin, hidroizolarea subsolurilor și a fundațiilor, drenaje, umpluturi, pante, trepte și racordări corecte între stradă-incintă-acces cota zero în clădire dar și configurarea etajelor decalate sau a subsolurilor parțiale decalate.

4. Zona Climatică

Zonele climatice cu parametrii de temperatura dar și precipitații pot influența eficiența unei soluții urbanistice dar și arhitecturale privind amplasarea, anvelopanta în general dar și tipul de acoperiș/învelitoare.

Se pot construi și în zone montane, reci cu multă zăpadă, clădiri moderniste cu acoperiș tip terasă sau anvelopante de tip hibriduri arhetipale reinterpretate din arhitectura locală, clădiri manifest – de autor, amplasate cât mai spectaculos. Se poate, dar costă. Costă mult mai mult față de o soluție clasică în care materialele și execuția nu necesită eforturi coordonate magistral pentru o clădire magistrală.

5. Zona Centrală sau mai puțin Centrală

Este o stradă principală sau secundară, este cu mult trafic auto sau foarte puțin circulată?

Zona este centrală, semicentrală, la periferie sau într-o comună de lângă oraș?

Foarte mulți cetățeni își doresc să locuiască la strada principală, să se bucure de animația străzii și de accesul la anumite facilități și dotări comerciale, culturale, etc.

O mare parte din clădirile aflate la strada principală pot avea prevăzute la parter zone comerciale și mici afaceri.

În zonele centrale sunt greu justificate eforturile pentru amplasarea clădirilor pentru locuire individuală, sunt preferate locuințele colective mici sau medii (terenurile pentru mari ansambluri de locuințe colective mari fiind destul de rar disponibil).

După cum am scris si la punctul 1, Locuințe colective mici (mini blocuri) construite pe loturi mici de locuinta individuala, blocuri imprastiate în țesuturi (necentrale) de locuințe predominant individuale, printre case.

Amplasarea clădirii poate fi extrem de diferită într-o zonă centrală față de o zonă mai puțin centrală.

6. Clădirile Vecine

După cum am vorbit și la punctul 1, clădirile vecine pot avea o influență majoră privind amplasarea clădirii și a valorii acesteia.

Conceptul de urbanizare este gândit pentru a pune la comun o serie de utilități și de a locui într-un sistem colectiv sau semicolectiv și nu despre case amplasate și abandonate prin câmp (așa cum vedem în zonele din jurul marilor și micilor orașe).

Este un avantaj sa ai construite clădiri vecine într-un mod corect și armonios, valoarea clădirii dumneavoastră va crește și datorită vecinătăților de valoare crescută.

Amplasarea armonioasă este dată de o aliniere cât mai paralelă cu alinierea clădirilor vecine, pentru a nu crea calcane spre frontul stradal sau fațade expuse spre curțile din spate sau față ale vecinilor.

În anumite situații, pentru ruperea monotoniei, chiar și la clădirile înșiruite se anumite retrageri și reveniri în bloc/pachet de la aliniamentul cerut în regulament. La fel, pentru clădirile izolate pe teren sau pentru terenuri foarte ample, retragerile față de aliniament pot fi variabile, participarea la frontul stradal fiind dată mai mult de împrejmuire și vegetația din incinte, dacă acaeasta există.

7. Specificul Arhitectural Local

Clădirile amplasate în zone turistice, clădirile amplasate în zone protejate și clădirile din zone istorice.

Aceste zone pot avea un anumit specific dat de modalitatea de amplasare existentă, legate de regulamentul zonal și local dar și de zona climatică de care am scris mai sus.

Vedem multe clădiri cu aspect de “nucă în perete”, e ceva ce nu se potrivește cu ce e în jur sau în oraș.

Între clădiri existente și cuminți, inserate aleatoriu multe clădiri cât mai contorsionate cu acoperișuri cât mai șui și complicate fără sens, cu lucarne inutile sau miniblocuri tip borcan pline de sticlă rece sau placaje metalice la fel de reci și în culori cât mai stridente, cu mult inox “medical”, coloane și trepte tip zigurat.

Sunt și exemple bune de inserții, clădiri de autor, cu estetică și armonie atent studiate, clădiri cu un mesaj și o poveste de intervenție necesară și o poveste despre celelalte clădiri.

8. Destinația și Funcțiunea Clădirii

Destinația și Funcțiunea clădirii pot fi pot fi mixte, hibride, reversibile, permanente sau temporare.

Pentru o clădire de locuit poate fi avut în vedere o zonă de birou sau o zonă pentru mici ateliere, meșteșuguri sau mic comerț.

Amplasarea pentru o clădire mixtă poate fi ideală într-o zonă cu retragere față de aliniere cât mai mică (cu fațada cât mai la stradă).

Pentru o clădire strict de locuit, cea mai bună amplasare poate fi cea retrasă față de aliniament (față de stradă/trotuar public).

Pentru clădirile de locuit care au locuințe și la parter, ideal este să existe o gardă de protecție minimă, o zonă cu spații verzi ferită de circulația pietonală sau parcaje auto. Ideal e un minim de 5 metri retragere față de aliniament (linia limitei trotuarului public).

9. Stilul de Viață al Utilizatorilor

Amplasarea casei dar și a zonelor de locuit poate fi diferită pentru colecționari de mașini, motociclete sau mici șalupe, minimaliștii care doresc cât mai puține lucruri, pentru cei care vor contact cât mai mult cu natura.

Pentru pasionatii de gradinarit și plante ornamentale. Diferă mult dorința de amplasare a clădirii dar și a zonelor de locuit pentru cei care au o stradă frumoasă și un peisaj frumos urban sau rural.

Încă o recomandare pentru articolul despre PUZ și PUD în acest link https://www.urbanambition.ro/pug-puz-pud


Linkuri referințe:

Linkuri Interne:


Articole din presă:

Capitala haosului architectural:  https://www.mediafax.ro/capitala-haosului-architectural


Resurse de lucru:

Regulament Comasat PUG București: http://www4.pmb.ro/

Regulament Urbansim București pe zone: http://www.pmb.ro/servicii/urbanism/pug/regulament_local.php