Aveți un teren și nu știți cât de aproape puteți construi față de gardul vecinilor sau față de gardul de la stradă. În acest articol ne vom dumiri împreună privind modul în care se utilizează, în viața reală, retragerile și regimul de înălțime impuse în documentațiile de Urbanism.
Termenii Aliniament Aliniere Retragere și Înălțime sunt strâns intern conectate dar și corelate cu Procentul de Ocupare al Terenului și cu Coeficientul de Utilizare al Terenului despre care am scris și in acest link: www.urbanambition.ro/ce-este-pot-si-cut/
Ca dimensiuni, cele mai uzuale retrageri sunt cele de trei, patru și cinci metri. Sunt cazuri în care, prin Certificatul de Urbanism, ni se impune să ne alipim la un calcan sau mai multe. Calcanul este un perete de la o casă vecină, acest perete este situat pe limita de proprietate comună între noi și vecin. În alte situații, ni se impune să ne aliniem cu fațadele vecinilor alipite de trotuar sau la cele care sunt mai mult sau mai puțin retrase.
Aliniamentul
Aliniamentul este marcat pe plan ca o linie care separă spațiul public de spațiul proprietate privată. Această linie poate corespunde cu limita de proprietate și cu gardul dinspre stradă al terenului dvs. Chiar dacă aveți gardul retras față de limita de proprietate, aliniamentul se păstrează ca poziție. Este interzisă depășirea aliniamentului cu garduri dar este nereglementată situația în care doriți sa nu montați gard deloc sau situația în care gardul va fi ceva mai retras spre curte.
Aliniamentul de Fund reglementează limita maximă de adâncime a terenurilor propuse spre parcelare. Reglementarea este necesară pentru a nu avea terenuri disproporționate și de a folosi forma parcelelor cât mai optimă. Dacă aveți un teren existent, vechi, acest termen nu vă afectează. Dacă doriți să cumpărați un teren nou într-o parcelare nouă, acest termen vă dictează proporția terenului intre lățime (deschidere) și adâncime.
Aliniamentului marchează clar zonele unde de unde se pot construi garduri și subliniază continuitatea fronturilor construite.
Alinierea
Alinierea se referă la linia care trece prin fațadele dinspre stradă ale clădirilor.
Retragerea fațadelor față de linia aliniamentului (gardului) trebuie să fie făcută conform documentațiilor de urbanism corelate cu eventualele alinieri la calcanele vecine. O retragere minimă trebuie să permită un acces pentru întreținere dar și pentru ventilarea spațiului dintre gard și fațada clădirii.
Vedem multe cazuri în care gardul dublează inestetic o fațadă foarte apropiată de acesta. În acest caz, soluția este renunțarea la gard și “cedarea” acestui spațiu pentru jardinieră sau mică grădină spre public.
Dacă fațada expusă are și fereastră, această fereastră poate fi asigurată cu grilaj metalic decorativ modern, din fier forjat sau tâmplării cu geam și rulouri anti-efracție.
Dacă nu aveți gard și casa este amplasată direct pe limita de proprietate, spre stradă, alinierea corespunde cu aliniamentul. In spațiul dintre Aliniament și Aliniere se pot construi doar garduri (spre limita laterală) și terase cu înălțime nu mai mare de 40 de cm. Sunt interzise alte tipuri de construcții în acest spațiu.
Retragerile Clădirii față de Limitele de Proprietate
Retragerile se vor face conform prevederilor Documentațiilor de Urbanism.
Cea mai importanta retragere este cea față de aliniament.
Alinierea, despre care am vorbit mai sus, este o retragere față de limita de proprietate dinspre stradă.
Retragerea față de aliniament a fațadei principale
Din punct de vedere estetic, pentru ventilare naturală și aerisire a curții/incintei, gardul dinspre stradă trebuie să aibă un soclu de maxim 60 cm și închidere din plase de lemn, metalice sau combinate. Plasele de gard trebuie să aibă spații libere pentru asigurarea ventilării naturale. Dacă se dorește o sporirea a vizibilității/intimității, ideal este ca în spatele gardului să fie plantate “garduri vii” plante cățărătoare autohtone sau garduri verzi de tip Tuia, Buxus etc. Detalii despre garduri vii în articolul din “Case Practice” din acest link și articol pe “AdelaParvu.com” în acest link.
Pentru estetică și funcționalitate, față de Aliniament (față de gardul de la stradă), de la stradă până la fațadă casei se poate lăsa un spațiu care să fie folosit pentru următoarele situații, în ordine crescătoare:
- Jardinieră sau mică fâșie de grădină în cazul în care nu avem gard și fațada e foarte aproape de stradă.
- Mică grădină. Dacă este loc, mici trotuare de gardă pentru circulație, întreținere și scurgere a apelor. Trotuarele se vor alipi de gard și de casă, intre aceste trotuare se va amenaja spațiul verde.
- Platformă pavată sau terasă cu loc de luat masa sau discuții/odihnă înconjurat de grădină sau jardiniere.
- Parcaj Auto cu amenajări adiacente de spații verzi și platformă pavată sau dale înierbate.
Cele mai uzuale dimensiuni de retrageri față de Aliniament specificate în regulamentele de Urbanism sunt cele de 4 și 5 metri. Se acceptă retrageri de 3 metri atunci când avem stradă cu lățime de 6 metri și trotuare de 1,5 metri. Se acceptă retrageri mai mici sau chiar zero dacă este vorba de inserarea sau consolidarea unei clădiri propuse între alte clădiri existente. Se va respecta retragerea clădirilor existente vecine care sunt deja cu fațada alipită sau la o distanță mică față de trotuarul străzii.
Retragerile Laterale
Pentru locuințele individuale cu maxim trei niveluri (parter + un etaj + mansarda) retragerile laterale pot fi inexistente, pe o singură latură sau pe două laturi, în funcție de cerințele din documentațiile de Urbanism. Retragerea inexistentă este când, din cauza terenului cu lățime mică, ne alipim la doua calcane (intre două calcane) ale clădirilor vecinilor. Retragerea laterală pe o singură latură se face atunci când clădirea se alipește la un singur calcan al clădirii vecinului. Retragerea pe ambele laturi se face atunci când terenul are deschiderea (lățimea) suficient de mare pentru a permite așezarea clădirii aproximativ spre mijlocul terenului, în funcție de dimensiunile terenului.
Retragerile Uzuale cerute prin Certificatul de Urbanism sau Regulament sunt de minim 3 metri sau jumătate din înălțime. Ideală este o retragere de minim 4 metri față de limita laterală/gardul vecinului.
În multe zone rurale, după împărțirea terenurilor pe lungime (între rudele moștenitoare) casele sunt amplasate la cca un metru față de una din laturi. La fel, în anumite zone Urbane, fragmentările multiple au dus la renumitele case stil Vagon, case amplasate pe loturi lungi și înguste. Aceste tipuri de retrageri mici (permise sau tolerate de administrațiile locale) generează multe conflicte între vecini și aglomerează instanțele de judecată după cum puteți să ascultați povestirile dramatice citind articolul din acest link.
Retragerea Posterioară
Continuând cu exemplul unei locuințe individuale (cu sau fără etaj+mansardă), retragerea posterioară seamănă cu Retragerea față de Aliniament. Pe limita din spate poate exista gard vecin sau perete vecin (calcan). Specificațiile din Regulament și Certificat pot impune alipirea și la acest calcan (așa cum o putem face și la calcanele laterale) sau putem să ne retragem de la acest calcan pentru crearea unei fel de curți interioare deschisă pe o singură latură (aceste situații vor fi reglementate prin PUD.) după cum am scris și în articolul din acest link. Retragerea în acest caz poate fi de minim trei metri pentru a putea amenaja un loc de luat masa sau un spațiu suficient pentru întreținerea/accesarea fațadei.
Fațada posterioară (fațada din spate) poate avea retragere zero – poate fi amplasată pe limita de proprietate, poate fi alipită sau nu la calcan sau poate avea retragere dictată de alinierea generală a clădirilor vecine prevăzute și în Regulamentul Local de Urbanism. Distanțele uzuale minime în retragerea posterioară, în funcție de reglementările legale, sunt de minim cinci metri. Rezultă o curte cu adâncime de minim cinci metri în spatele casei.
Regimul de Înălțime
Pentru clădirile care nu dispun de lift, înălțimea ideală este doar pe parter. Pentru cei tineri dar și mai puțin tineri care au experiența locuirii sau lucrului într-o casă cu parter și etaj, există un disconfort cel puțin minim cauzat de urcarea zilnică a treptelor. Din acest punct de vedere, se poate spune că locuirea într-un apartament la un etaj oarecare poate fi mai confortabilă în special pentru persoanele mai în vârstă dacă blocul respectiv dispune de un lift, ideal doua lifturi.
Din realitate, majoritatea loturilor de teren din localitățile mari sau zonele centrale nu permit asigurarea suprafeței locuibile doar pe parter. Apariția a unui etaj sau două peste parter poate fi gestionată mai eficient, pentru diminuarea disconfortului, dacă se separă zona de zi de zona de noapte pe fiecare nivel (adică dormitoarele pe etaj separate de zona de bucătărie, sufragerie și living pe parter). Unii arhitecți încearcă să promoveze case “puțin scufundate” cu zona de zi pe demisol și zona de noapte pe nivelul de peste demisol. În acest fel, de la nivelul solului, din curte, urcăm jumătate de scară spre dormitoare și jumătate spre living. Solicitările clienților, pentru confortul celor mai în vârstă, duc la alte soluții mai mult sau mai puțin radicale în proiectare. Soluțiile pot fi permanente sau temporare:
- Pentru persoana sau persoanele mai în vârstă, amplasarea unui mic dormitor pe parter.
- Mutarea livingului cu zonă de TV la etaj împreună cu bucătărie deschisa sau o mică chicinetă
- Păstrarea bucătăriei principale pe parter cu loc de luat masa mic sau mare în funcție de spațiu.
- În imediata apropiere a bucătăriei principale, terasă acoperită deschisă sau închisă care să fie folosită pe toată perioadă de vară pentru masă.
- Dacă spațiul permite, apartament complet pe fiecare nivel, cu dormitor/dormitoare, living, sufragerie și terasă generoasă acoperită pentru masă adiacentă bucătăriei sau livingului.
Pentru locuințele colective cu mai multe etaje – blocuri cu unul sau mai multe apartamente pe nivel, lipsa liftului pentru persoanele în vârstă este nerecomandată. În general confortul este scăzut pentru acest tip de locuințe colective neprevăzute cu lift. Bătrânii și persoanele cu dizabilități tind spre o mobilitate scăzută și dependență față de membrii familiei sau vecini.
O concluzie pentru regimul de înălțime, dacă aveți teren generos, construiți case doar pe parter (plus pod în care să depozitați lucruri mai mult sau mai puțin utile) și nu case gigantice inutile și greu de încălzit pentru a impresiona vecinii sau prietenii. Dacă aveți terenuri cu dimensiuni reduse și nu puteți scăpa de un nivel sau două suplimentare, căutați un arhitect disponibil și găsiți împreună cea mai bună soluție pentru bugetul, vârsta și stilul dvs. de viață.
Limitările privind specificațiile de Aliniament Aliniere Retragere și Înălțime nu sunt puse doar ca obligații draconice prin Certificatul de Urbanism, acestea sunt chestiuni de bun simț care vă fac confortul locuirii și viața mai armonioasă în comunitate alături de vecini.
După slabul urbanism gestionat, după nefericitele case stil vagon, își fac apariția “locuințele colective stil vagon” din zone cu locuințe majoritar individuale, vedeți articolul din acest link și voi mai scrie și în altele.
Legislație Urbanism: https://www.rur.ro/legislatia-domeniului
Despre Gardurile vii: https://adelaparvu.com/2015/10/21/ce-specii-folosesti-pentru-garduri-vii-si-cum-se-planteaza/
Gardurile vii: https://casepractice.ro/garduri-vii-cu-crestere-rapida/
Legea AZ cu Forum de discuții pe probleme cauzate de Distanța minimă în construcții Limite legale Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată, retrageri și alte problematici privind codul Civil: https://legeaz.net/noul-cod-civil/art-612-distanta-minima-in-constructii-limite-legale-limitele-juridice-ale-dreptului-de-proprietate-privata
https://www.urbanambition.ro/asezarea-casei-pe-teren/