Home Urbanism Locuinte Colective Mici (Blocuri intre Case)

Locuinte Colective Mici (Blocuri intre Case)

10578
0
locuinte colective mici etape de densificare de la locuinte individuale la locuinte colective mici inghesuite

Locuinte Colective Mici (Blocuri Mici sau “Blocuri între Case”) amplasate printre locuințele individuale/unifamiliale (Case) sunt o eroare urbanistică majoră după cum au demonstrat scandalurile, procesele în instanță, acțiunile și precedentele din Timișoara, Cluj, Oradea și București.

Bucureștiul pare că a rămas foarte în urmă

Rămas în urmă din punct de vedere al unui urbanism coerent realizat pentru cetățeni și nu pentru grupuri de investitori care au ca scop profit maxim și nu o dezvoltare sau integrare armonioasă.

Aceste derapaje urbanistice cunoscute ca “Blocuri între Case”.

Locuinte colective mici (Blocuri mici), construite acolo unde trebuie și cum trebuie, pot fi o soluție obligatorie, funcțională și estetică.

Blocurile plantate sau strecurate haotic printre case sunt un atentat asupra dezvoltării armonioase și sustenabile în cartierele locuințele individuale/unifamiliale (Case).

Regulamentul Local aferent Planul de Urbanism General are erori majore și posibil neconstituționale privind clasificarea zonelor de locuințe.

În aceleași zone de locuire, chiar și în zone omogene cu caracter clar de locuințe individuale/unifamiliale, sunt prevăzute în regulament, fără nicio detaliere/normare locuințe individuale și locuinte colective mici , la grămadă.

Această eroare trebuie să fie modificată urgent de Hotărâre Locală, după exemplele din Timișoara, Arad și Cluj.

Modificarea trebuie să prevadă restricții privind suprafața minimă pentru locuințe colective și număr maxim de apartamente cadastrate/intabulate pentru fiecare parcelă.

Să aducă reglementări privind suprafețe minime și număr de apartamente pe zonele omogene, clar delimitate ca fiind pentru locuințe colective mici

Modificarea ar trebui să aducă interdicții totale privind locuirea colectivă în zonele omogene de locuințe individuale.

Noul PUG București, în actualizare, trebuie să includă Zonificare separată și detaliată pentru zonele cu caracter predominant de locuințe individuale (case) și interdicție de construire a locuințelor colective (blocuri) printre case.

Hotărârea Locală poate da doar interdicții pe o anumită zonă din PUG și reglementări pentru alte zone aferente PUG.

Terenurile libere ample pentru locuinte colective mici înconjurate de case

Categorie de terenuri ample sau terenuri comasate de la foste terenuri de locuințe individuale.

Terenuri propuse de investitori pentru blocuri – locuințe , pe zone foarte ample enclavizate (înconjurate) de zone de case, trebuie obligatoriu să se realizeze PUZ și nu doar PUD.

PUZ are aferente studii și filtre mult mai complexe față de un PUD: studii de circulații, de rețele, oportunitate, însorire, intimitate, altimetrie, etc, alte analize și comisii urbanistice aferente PUZ. https://www.urbanambition.ro/pug-puz-pud/

Dacă avizul este negativ sau dacă Planul de Urbanism este anulat, aceste terenuri sunt declarate ca fezabile pentru locuire individuală/unifamilială/case.

Fetișul dezvoltării nesustenabile a formei fără fond nu justifică interesele dezvoltatorilor strict pentru profit

Susținătorii naivi și contemporani ai “dezvoltării”/transformării zonelor de case în zone de blocuri au un entuziasm sincer privind modul de urbanizare asemănător cu cel al promotorilor “dezvoltărilor” demolărilor din ceaușism.

În ceaușism se demolau, cu sau fără discernământ sau coerență urbanistică, case pentru construirea de blocuri de patru sau zece etaje.

Ce nu s-a reușit în acea perioadă, în anumite cartiere de case, se încearcă acum prin colectivizarea fără noimă a locuirii individuale.

Locuinte colective mici construite după 1989, în marea lor majoritatea , nu se apropie de standardele celor de dinainte de 89 privind proiectarea și dotarea.

Susținătorii densificării haotice compară, în forma fără fond, Bucureștiul cu Metropole ca Londra, Paris sau alte Orașe “înfrațite” din America

În realitate, densificarea se face pe persoană fizică sau în regie proprie cu

PUD-uri și PUZ-uri, pe principiul “primul venit, primul servit”, restul să se descurce cu blocurile de lângă case.

Strategii privind dezvoltarea Capitalei sunt făcute superficial și nerealist.

Lipsa de date privind existentul. Zona Metropolitană este pe hârtie, fizic este compusă din localități tip Feude. Bucureștiul este compus de sectoare tip Feudă și chiar are în interiorul orașului câteva sate străvechi, comune și chiar orășele mai mici în care se construiesc turnuri de birouri și blocuri înghesuite fara pic de spații verzi.

În aceste zone s-a trecut direct la etapa blocuri mici între blocuri mici, fără să mai treacă prin etapa blocuri mici între case.

Esențiale documentații de urbanism – PUG sunt blocate din pix, după cum am scris și aici: https://www.urbanambition.ro/pug-puz-pud/

Din acest punct de vedere, Bucureștiul se poate compara, fără a fi rușinat și chiar înfrăți, o perioadă, cu Dhaka City din Bangladesh sau cu Kayseri din Turcia.

Regulamentul de Urbanism

La art 31, alin. 1 din se închide și apoi se deschide ușa haosului urbanistic, fără să se facă precizare dacă e vorba de locuinte colective mici sau individuale, în care se cere păstrarea înălțimii medii a clădirilor învecinate și apoi sunt permise clădiri care pot depăși cu două niveluri clădirile învecinate.

Majoritatea locuințelor colective nu au numărul de parcări cerute prin lege.

Automobilele de la Locuinte colective mici împrăștiate prin cartiere profită și ocupă spațiul public și generează conflicte cu locatarii din locuințele individuale.

Mini metamorfozate

Problema apare atunci când locuințele colective mici (mini-blocuri) se înmulțesc și se transformă, treptat, într-un fel de ansambluri de locuințe colective mari.

Nu au niciun fel de dotare comună privind parcarea sau alte dotări cum au cele mari (curți interioare, zone depozitare pubele, boxe depozitare, spații de trecere/odihnă și spații verzi, etc.).

Mini-blocuri între Mini-blocuri

De la mini-blocuri între case se ajunge la mini-blocuri între mini blocuri, rezultând ansambluri insalubre cu curți/retrageri laterale mici (unele sub normele de protecție la foc), rezultă locuințe mini-blocuri înghesuite fără acces la fațada din spate, slab însorite și ventilate, cu amprentă de locuință colectiva mare sau medie dar cu detalii constructive neconforme și nesănătoase.

Spațiile verzi și plantate sunt doar pe hârtie, nu sunt verificate de autorități (art 34 Regulament Urbanism).

Rezultă un amalgam de nereguli privind însorirea/umbrirea, distanțele anti incendiu, lipsa de intimitate și blocarea accesului pompierilor sau autospecialelor în caz de incendiu.

Locurile din parcare sunt și ele pe hârtie

Cele din subsol sunt ocupate cu anexe sau chiar funcțiuni de locuire. De aici rezultă mașini parcate pe trotuar, ocuparea domeniului public cu mașini parcate și rampe de acces în subteran care distrug circulația pietonală și continuitatea trotuarului.

Blocuri între Case sau Blocuri (Lipite) Între Blocuri?

Este clar că pe un țesut existent unde există locuințe individuale cu parter sau Parter plus un etaj nu se pot insera locuințe colective de tip “bloc mic” cu două, trei sau patru etaje, fără a se perturba grav circulațiile, intimitatea și confortul general privind aerisirea și însorirea.

Sistemul de Locuinte Colective izolate sau cuplate “Blocuri între Blocuri” și “Blocuri între Case” cu geamuri și balcoane laterale trebuie stopat.

Poate fi o soluție pentru parcelele noi constituite (în zonă/UTR strict de locuire colectivă) obligația de construire înșiruită cu străzi de acces secundar la fațada din spate sau ganguri cu acces în curți interioare.
Casele și Blocurile înșiruite cu curți interioare grupate în enclave delimitate de străzi principale, cu curte interioară amplă comună.
Aceste blocuri de trei sau patru etaje se pot insera doar înșiruit în parcele doar de blocuri, fără balcoane sau ferestre “la laterale”, doar cu balcoane pe fațada posterioara și pe fațada principală sau pe fațadele curților interioare.

Scăparea din regulamentul care permite construirea de locuințe colective mici pe terenuri foarte mici

Scăparea este însoțită de PUD-uri neconforme care servesc interesele investotorului în dauna terenurilor vecine.

În zone necentrale, în zone de locuințe individuale sau chiar între locuințe individuale. Rezultă locuințe colective “mici” înguste, insalubre cu calcane laterale sau chiar geamuri înspre curtea vecinului. (Blocuri între case).

Se poate spune că toate aceste miniblocuri încalcă constituția, drepturile omului, codul civil, siguranța rutieră, multe prevederi din normative privind exploatarea construcției.

Asigurarea Utilităților

Locuințele colective, cele fără sistem tip RADET de încălzire, in zonele “necentrale” ar trebui sa fie amplasate pe terenuri cu suprafațe ample care sa includă sistem centralizat de încălzire (și nu zeci de centrale de apartament cu țevile și contoarele aferente).

Spatiul verde aferent, locurile de parcare aferente, accesul autospecialelor in incinta și ieșirea in strada publică cu fața nu cu spatele a mașinilor locatarilor.

Excluderea de la Avizarea ISU

O altă problematică dată de relația cu autoritățile este cea a excluderii de la avizarea pentru protecție și securitate la incendiu (ISU) a acestor locuințe colective “mici”.

Astfel, în majoritatea cazurilor rezultă apropieri între blocuri care nu respectă distanța minimă (de 6, 8 sau 10 metri în funcție de gradul de rezistență al fiecărei clădiri).

Practic, din cauza zonificării incomplete, la fel de insalubre sau chiar mai insalubre devin locuințele celor care vin ulterior cu dorința de a construi alte locuințe colective mici între deja construitele “miniblocuri”.

După prima fază în care avem blocuri oarecum aerisite între case, rezultă “blocuri între blocuri” și o favelizare/ghetoizare treptată cu clădiri care nu respectă cerințele privind retragerile, normativul pentru protecția la foc, însorirea și accesul autospecialelor de pompieri la fațadele posterioare.

O problemă de accesibilitate, circulații și caracter zonă ultracentrală

Nu se face diferențiere intre zonele de locuinte colective mici centrale si zonele de locuinte colective mici in zonele mai puțin centrale privind asigurarea locurilor de parcare.

Pentru locuințele din zonele centrale sau “ultracentrale” ar trebui să fie admisă asigurarea locurilor de parcare la distanțe mai mari de clădire, în clădiri dedicate pentru parcaj.

În aceste zone de locuințe colective ultracentrale, este justificată posibilitatea asigurării parcajului în cladiri separate, la distanță, majoritatea clădirilor fiind date spre închiriere pentru birouri sau pentru turism (hotel, hoste, airbnb, sau închiriate fără acte legale pentru cazare pe termen scurt sau mediu. etc).

Pentru acest tip de clădire, trebuie asigurată, în dreptul clădirii o zonă de “acostament” marcată, cu regim special pentru Drop Off/ Kiss&Go și aprovizionare.

Parcaje pentru locuințele colective mici din zonele care nu sunt centrale

Consider că, în acest caz, este necesară asigurarea integrală a locurilor de parcare în incintă nu pe trotuar sau pe carosabilul adiacent trotuarului.

Locuințele Colective mici – clădirile de tip bloc din zonele necentrale, în majoritatea lor sunt folosite pentru locuit și nu pentru birouri sau turism.

Și pentru aceste zone de la periferie ar trebui să se accepte, cu anumite condiții, parcaje în corpuri de clădiri separate sau incinte separate dar adiacente, doar cu îndeplinirea condiției de proximitate maximă (peste drum sau lângă)/accesibilitate pietonală maximă, cuprinderii în dreptul de proprietate, fișa cadastrală a locului de parcare și a terenului aferent parcajului.

Locuințele noi nu au obligativitatea cuprinderii în fișa de proprietate a locurilor de parcare desenate frumos pe hârtie doar pentru avizare

Dezvoltatorii vând separat locurile de parcare și, nu există nicio garanție viitoare pentru cazul în care aceste locuri sunt închiriate pentru alte utilizări sau chiar desființate. Locatarii care aleg apartamente fără loc de parcare, aleg parcarea “la liber” pe domeniul public, pe trotuar sau în fața locuințelor/proprietăților vecine

Nu ar trebui să existe termenul de “mici” pentru Locuințe colective.

Diferențierea ar trebui să se facă în funcție de zonificare, în funcție de zona urbanistică compactă și clar delimitată din care face parte respectivul teren/clădire noua sau extindere.

Încadrarea relativă și simplistă in “mari” și “mici” a clădirilor de locuințe colective nu este compatibilă cu diferitele zone urbane și unități teritoriale omogene și clar delimitate pe planul de Urbanism General și definite in Regulamentul de Urbanism.

Aceste Zone Urbane de locuire pot fi asemănătoare ca densitate dar extrem de diferite ca utilizare, circulații și accesibilitate.

O clădire de locuințe colective într-o zonă “y” la periferia orașului reglementată cu tipar “UTR 1” poate fi extrem de diferită de o clădire dintr-o zona “z” centrală sau semi centrală reglementată tot cu tipar “UTR1”

În extrasul din Regulamentul de Urbanism aferent PUG București se observă modul în care sunt amestecate, pentru haos, locuințele colective cu cele individuale:

De exemplu, în zona L2a nu au existat niciodată locuințe colective. În PUG sunt trecute “colective” chiar dacă zona nu a avut acest tip de locuire și nici parcele care să permită asemenea tip de construcție .

De exemplu, în zona L2a este obligatorie staționarea în interiorul parcelei, în afara circulațiilor publice

Dacă prin “staționare” se înțelege clar și parcare sau parcaj, rezultă că este interzisă realizarea de parcaje pe zonele aferente circulațiilor publice.

Asaltul Blocurilor dintre case, construite în zona L2a, nu respectă și nu au cum să respecte asigurarea locurilor de parcare în incintă și nici a spațiilor verzi.

Nu au cum să respecte asigurarea numărului de locuri deoarece incintele și terenurile, pe care se fac aceste construcții, sunt prea mici. Toate aceste terenuri au fost prevăzute pentru case, nu pentru “mini-blocuri”

Aceste terenuri abia dacă asigură un loc maxim două locuri de parcare în interiorul parcelei pentru o locuință individuală.

Parcarea pentru locuințe individuale – pentru case

O parte, nu foarte mare, a proprietarilor de locuințe individuale preferă să-și lase mașina în stradă, pe domeniul public, pentru a câștiga zone în curte pentru spații verzi și relaxare.

Din acest punct de vedere, locuințele individuale, temporar sau permanent ocupă domeniului public la schimb cu generarea de spații verzi, amenajări estetice și o imagine de peisaj urban plăcută în ansamblu în incinta/curtea rămasă liberă.

Foarte multe parcele de locuințe individuale sunt dotate în incintă cu loc multifuncțional parcare/curte, situații în care, pe timp de noapte sau în alte intervale își pot parca temporar mașina în acest spațiu curte /garaj temporar.

Impactul mașinilor lăsate în stradă de locuitorii din clădirile unifamiliale/individuale este incomparabil cu efectul devastator pentru circulația pietonală și auto pe care îl au aceste locuințe colective mici (mini-blocuri), clădiri care nu au cum asigura, nici măcar pe hârtie, locuri de parcare și nici spații verzi în incintă.

Accesul Pompierilor

După abuzurile provocate de aceste locuințe colective mici, cu mașini parcate pe domeniul public (și pe o parte și pe alta a străzii) rezultă adevărate strungi prin care cu dificultate se poate strecura o mașină de pompieri, circulați pietonală este sugrumată, multe mașini fiind parcate parțial și pe trotuar.

Pietonii, riveranii/vecinii sunt nevoiți să facă slalom printre mașini parcate parțial sau total pe trotuar, cu sărituri la rampe auto de acces care mușcă neconform din trotuar.

În caz de incendiu, cu mașinile parcate pe ambele laturi ale străzii, accesul din două direcții al autospecialelor este blocat și spațiul de manevră pe lângă autospecială este aproape zero.

Un tabel extrem de simplist și incomplet. Nu acoperă nicio prevedere privind cerințe minime pentru locuințe colective:

E scris și în regulament faptul că numărul ridicat de niveluri în zonele de case este nociv:

O abordare pasivă și fatalistă, fără prevederi clare și fără măsuri de implementat pentru stoparea densificării haotice între case.

Da trebuie modernizate și reconstruite aceste zone dar nu căpușate și devorate cu blocuri sau mini-blocuri.

Se vorbește aici de “case mult mai mari” și fatalist că e “inevitabil”. Nu se pomenește nimic de nocivitatea incompatibilității funcțiunii de locuire colectivă cu cea de locuire individuală/unifamilială “la casă”.

Așa este, e inevitabil să nu rezulte efecte negative asupra proprietăților dacă urbanismul este practicat haotic fără discernământ.

În zona L2a, plantarea aleatorie a locuințelor colective mici s-a făcut cu retrageri minime, retrageri pavate și betonate pentru automobile, în majoritatea cazurilor parcate parțial pe trotuar sau cu traversarea trotuarului pentru fiecare loc de parcare.

Rânduri paralele de mașini ies cu spatele din incintă în drumul public sau traversează cu spatele trotuarul, spre clădire, spre peretele clădirii.

Se menține dimensiunea parcelarului dar nu se ține cont de ce e pe acel parcelar.

După cum am văzut în numeroasele implantări de locuințe colective, blocurile între case se integrează la fel cum se integrează o nucă într-un perete:

Aproape niciun gard/împrejmuire nu respectă această regulă:

Timișoara

Ce s-a întâmplat în coșmarul Urbanistic prin care a trecut Timișoara și cum s-au reglementat blocurile mici strecurate abuziv între loturi de case.

O soluție de limitare în zona de locuințe colective a numărului de apartamente și restricții minime privind suprafața.

https://www.primariatm.ro/uploads/domino/atasamente_hcl/3CDCF390FD10C3DCC2257448002A5867/Referat.pdf – propunere esentiala pentru stoparea blocurilor intre case pe terenuri mici.

HCL 140 din 24.04.2007

https://www.primariatm.ro/hcl.php?unid=41FBCFC1C8352EA4C22572BF0026122F

Hotararea Consiliului Local 300/13.05.2008

Privind aprobarea construirii de locuinte colective mici pe raza municipiului Timisoara

https://www.primariatm.ro/hcl.php?unid=3CDCF390FD10C3DCC2257448002A5867

Cluj

https://storage.primariaclujnapoca.ro/userfiles/files/63_UTR_ULic.pdf

Subzona locuințelor colective mici se va dispune de regulă adiacent principalelor spații publice sau în vecinătatea punctelor de interes – străzi de rang superior, spații verzi, dotări etc.

Fără locuințe colective mici între case.

Delimitarea între cele două zone este foarte clară. Delimitarea este trasată pe străzi principale și spații publice.

Zonificarea este făcută pentru Locuințe colective mici sau mari doar la străzi importante, cu spații publice, adiacente curților interioare ample, cu spații verzi, cu dotări.

Aventura locuințelor colective mici în zonele de case individuale a eșuat în 2006 în Cluj Napoca, spre lauda opiniei publice locale și a oamenilor politici de acolo.

Locuințele colective mici sunt definite clar în regulamentul de urbanism PUG Cluj

Am scris, mai sus, despre parcaje și două situații de parcare pentru locuințe individuale mici.

https://www.hotnews.ro/stiri-presa_regionala_arhiva-1716529-locuintele-colective-mici-redevenit-mari.htm

Oradea

PUG: http://www.oradea.ro/subpagina/plan-urbanistic-general

Regulament Local de urbanism Locuinţe colective mici – (în sensul prezentului regulament) locuinţe colective cu cel mult şase unităţi locative http://www.oradea.ro/fisiere/subpagini_documente/232/Anexa 7_glosar de termeni.pdf

Locuinţe colective mici, cuprinzând maximum 6 unităţi locative pe o parcelă, cu următoarele condiţii:
(a) suprafaţa minimă a parcelei este de 2000 mp;
(b) pe latura posterioară a parcelei se va dispune o perdea verde. http://www.oradea.ro/fisiere/subpagini_documente/232/UTR_Lia.pdf

Analiza realizată de prof dr arh Radoslav Radu

prof dr arh Radoslav Radu Doctor în arhitectură în 1998, specializarea Urbanism si Amenajarea Teritoriului, cu lucrarea „Spațiul Public ca Spațiă Cultural al unei Comunități Umane”.

https://radulblog.wordpress.com/2016/06/30/locuintele-colective-din-zonele-caselor-individuale-in-timisoara-inainte-si-dupa-1989/


Încheiere

Planificarea coerentă, a separării zonelor de locuințe Colective față de cele individuale, are nevoie de o decizie imediată pentru stoparea dezastrului în curs, apoi, o regândire, resurse și voință constantă politico-administrativă.

Cetățenii sunt, în prezent, trimiși cu seninătate în instanță de cei care aprobă aceleași documentații de urbanism abuzive.

Suportul cetățenilor și înțelegerea fenomenului din partea cetățenilor este vital.

Înțelegerea și conștientizarea situației urbanistice dezastruoase din București, căutarea surselor și explicarea a ceea ce se întâmplă și cum se întâmplă.

Cum s-au luptat alții și cum se pot lupta, chiar mai bine, bucureștenii pentru un trai armonios și sustenabil, nu dezvoltare infinită pe resurse finite, nu cantitate fără calitate.

Nu “înfrățire” cu comunități pierdute și orașe eșuate din India sau Turcia.

Fără comparații puerile și superficiale în forme fără fond cu orașe ultracivilizate din Vest. Aceste orașe au multe avantaje dar și foarte multe dezavantaje privind costul locuirii și al utilităților, impozite foarte mari dar și obligația sporită pentru ca orice cetățean să fie responsabil, corect și civilizat.

Bucureștiul trebuie să-și găsească specificul unic.

Și cu zone de case, și cu zone de blocuri, să se dezvolte organic pe platforme urbanistice și măsurători coerente.

“Orice poate fi măsurat poate fi administrat. Orice e măsurat va fi administrat.”


Vă recomand să intrați și în articolul despre Mințirea Procentului de ocupare al Terenului și Retragerilor:
https://www.urbanambition.ro/mintire-pot-retrageri/