Mințire POT și Retrageri

20393

Cu sau fără ajutorul Planurilor de Urbanism Suplimentare, puncte importante din Legea 350/2001 nu se aplică unitar sau se interpretează arbitrar, prevederi din cadrul aceleași legi se contrazic cu mențiuni la întâmplare și nu sunt clar definite. Principalele aspecte analizate:

Mințirea Procentului de Ocupare al Terenului (POT) real rezultat
Nerespectarea retragerii etajelor superioare față de limitele de proprietate
Mințirea Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT) real rezultat.

O consecință a acestor prevederi au efecte nocive în general dar și efecte nocive în densificarea neconformă din zonele de Locuințe Individuale, cunoscute ca “Blocuri intre Case” despre care voi scrie marți 11 februarie 2020 la acest link:
https://www.urbanambition.ro/locuinte-colective-mici/

Balcoanele și Logiile pierdute prin suprafețe și definiții. Proiecția Balcoanelor și Perimetrul Etajelor

PUNCTUL 1. Conform OUG 27/2008 de completare a legii 350/2001 la anexa 2, este definit Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT) ca “suprafața tuturor planșeelor”.

PUNCTUL 2. Câteva fraze mai jos, în lege scrie: “Nu se iau în calculul suprafeței construite desfășurate: suprafața balcoanelor și a logiilor”.

Din punctul 2 se înțelege faptul că balcoanele și logiile nu au în componență planșee sau extinderi ale planșeelor care să fie luate în considerare la suprafața desfășurată și implicit la CUT.

PUNCTUL 3. Tot în anexa legii 350, este definit Procentul de Ocupare al Terenului ca fiind raportul dintre suprafața construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare) și suprafața parcelei și, ATENȚIE: În lege este strecurată o chichiță “ieftină” care spune că se include în suprafața construită: Proiecția la sol doar a balcoanelor a căror cotă de nivel este !?sub 3,00 m?! de la nivelul solului amenajat și a logiilor închise ale etajelor.

Cum sunt folosite neclaritățile din punctele de mai sus

Logii și Balcoane transformate în camere de locuit:

Chichița cealaltă, de la punctul 2, este folosită de unii investitori este să profite de neclaritățile privind logiile și balcoanele pentru mărirea ilegală a suprafețelor utile și a Coeficientului de Utilizare al Terenului, folosindu-se de prevederea din lege.

Prin închiderea peretelui exterior al logiei sau închiderea totală a balconului, rezultă o suprafață utilă în plus.

În mod normal, un corp de clădire sau o cameră ieșită în consolă intră în suprafața desfășurată.

Exagerând premisa, același corp de clădire sau cameră poate fi considerat, prin proiect, logie (dacă se scoate tâmplăria/geamul de la fereastra de la zidul exterior. Acest caz poate fi implementat doar dacă prin proiect, deschiderea în peretele exterior dar și conformarea casei e destul de convingătoare să păcălească “publicul/vecinii” sau să-l “păcălească” pe Arhitectul Șef.

Problema nu este cu cazul exagerat, descris mai sus, problema e cu logiile care se află în mici sau medii console și balcoane alipite de pereți nestructurali, balcoane sau logii întrerupte doar de un cadru amplu al structurii. În acest caz, camera se poate extinde, prin acest cadru al structurii, în totalitate, pe tot balconul sau pe toată logia.

Arbitrariul de la punctul 3 este folosit pentru Ocolirea procentului real de Ocupare al Terenului dar și de ocolire a retragerii corecte față de vecinătăți

Traducere (sau adaptare): Din punctul 3 **se deduce că balcoanele care sunt peste 3 metri nu intră la POT, iar cele care au 3 metri și un centimetru în plus intră la POT. O prevedere arbitrară cu 3 metri, de ce nu 4 metri, de ce nu 5 sau 6 metri?

În acest mod, dacă mă ridic cu primul balcon, de la etajul 1, la mai mult de 3 metri, acest balcon, dar nici balcoanele superioare, ca prin magie, nu intră la POT.

O mare parte din Arhitecții Șefi și primării nu acceptă această chichiță “excepție” cu înălțimea balconului de 3 metri și impun ca proiecția celui mai ieșit balcon să genereze procentul de ocupare al Terenului indiferent de înălțimea acestuia.

Se ocolește retragerea corectă a etajelor superioare față de limita de proprietate

Se ocolește retragerea corectă ridicând balconul de la primul nivel la mai mult de 3 metri (cei trei metri strecurați în lege) și, apoi, se iese în consolă spre vecin, spre gardul vecinului, cu o retragere minimă față de acesta de 1,9 metri speculând prevederile minime din codul civil.

Practic, se respectă codul civil dar nu se respectă regulamentele de Urbanism superioare și nici bunul simț.

Cele doua prevederi, împreună, ocolesc, “pe față” POT real dar și CUT real.

Cu sau fără ajutorul unui PUD sau PUZ, Prevederea cu cei 3 metri și cea de la punctul 2, produc Ocolirea CUT și POT real.

Pentru clădirile care au balcoane simple sau logii în care nu se pot extinde camere de locuit sau care nu se vor închide niciodată cu tâmplării termoizolante – CUT poate fi considerat cel corect.

Lipsa de normare și prevedere legislativă, nu poate garanta că balcoanele sau logiile nu vor fi transformate în camere de locuit, rezultând mărirea CUT.

Mărirea “surpriză” a CUT poate fi improvizată de proprietari (după recepție) sau premeditată (din stadiu de proiect) fiind prevăzute logii și balcoane care apoi intră la vânzare și utilizare ca încăperi de locuit, ca spațiu util.

Ținând cont de acestea, proiecția pe sol a balcoanelor și a logiilor, indiferent de înălțimea lor, trebuie să intre obligatoriu la POT.

Cum este posibil ca un balcon sau logie să intre la POT dar să nu intre la CUT?

Dacă ne “ghidăm” după punctul 3, conturul exterior al balcoanelor sau logiilor (prin proiecția acestui contur la sol) generează POT (dacp sunt sub cei 3 metri arbitrari), dar, dacă ne uităm la punctul 2, nu generează CUT!

Importanța intrării la CUT a planșeelor logiilor și teraselor este mai puțin importantă din momentul în care prevederea celor 3 metri dispare.

Consola pentru specularea și eludarea POT

Balcoanele și logiile nu plutesc în aer, acestea sunt parte componentă din clădire și se sprijină parțial sau total pe planșee în consolă.

Consola sau lungimea consolei față de linia stâlpilor de susținere nu este menționată sau luată în considerare în lege. În practică, în funcție de posibilitățile structurale, această consolă poate avea o lungime un metru sau peste trei metri.

Linia stâlpilor poate fi declarată, de exemplu, la 4 metri față de limita de proprietate, iar linia balconului/logiei/camerei în consolă la 2 metri. Rezultă o consolă de cca 2 metri care, conform absurdei prevederi din anexa 2 din legea 350 (descrisă mai sus la punctul 3) nu intră la POT.