Parcelare terenuri cu lățimi înguste – terenuri dificile, cu deschidere foarte mică și cu adâncime mare sau foarte mare.
Cele cu adâncime foarte mare sunt foste terenuri arabile din intravilan și extravilan, în periferiile orașelor sau în fostele zone agricole de lângă foste sau actuale localități rurale.
Situațiile terenurilor cu lățimi relativ înguste sunt și în cadrul țesutului vechi din zone rurale, dar și terenuri foarte înguste din țesuturi vechi din centrele orașelor sau periferii.
În urma moștenirilor terenurilor părintești și împărțirii acestora, între frați și surori, pe lungime, au rezultat două sau mai multe parcele înguste sau foarte înguste, parcele care au păstrat doar lungimea terenului inițial.
Strategie Locală și Națională
Planurile de Urbanism Generale și strategiile locale nu pot impune comasarea forțată a acestor foste parcele agricole sau ale parcelelor înguste din țesuturi vechi.
Prin politici de urbanism, pot fi încurajate anumite acțiuni ale dezvoltatorilor privați pentru comasare sau politici de expropriere și de recuperare a anumitor terenuri pentru constituirea unui fond funciar fezabil pentru amenajarea coerentă a teritoriului.
Pentru parcelare prin PUZ:
- număr minim de parcele rezultate prin parcelare (minim patru parcele)
- lățime minimă de stradă de acces la loturi (minim cinci metri lățime)
În Regulamentele Locale de Urbanism se pot impune deschideri minime a acestor terenuri principale care se parcelează sau un raport între latura lungă și latura scurtă a terenului.
În Regulamentele Locale de Urbanism se pot impune suprafețe minime de 200 mp pentru parcelări noi, chiar și pentru locuințe individuale înșiruite.
Conform cu Regulamentul General de Urbanism art 30, alin. 1, lit. c parcelele trebuie sa aiba latura de la strada cu dimensiunea mai mica sau egala cu adancimea parcelei (adâncime mai mare sau cel puțin egală cu lățimea parcelei.)
Parcelare Terenuri cu Locuințe înșiruite pe un lot cu lățime foarte îngustă
Lățimea minimă de lot de 17,5 m. pentru parcelarea unui singur rând de locuințe înșiruite, lot prevăzut cu o singură stradă cu sens unic, rezultă din următoarele elementele fixe:
- minim 150 mp pentru ca o parcelă să poată fi folosită pentru construire.
- minim 12,5 m (8 metri*) deschidere parcelă către strada de acces.
- stradă de minim 5 metri, cu sens unic.
- permisiunea obținerii unui POT de 50% (aferentei parcelei de 150 mp)
Pentru cea mai îngustă variantă (de 17,5 m) vom avea locuințe înșiruite pe loturi de formă pătrată (12,5 x12,5) o deschidere de 12,5 m (nu de 8 metri*) cu o adâncime de minim 12,5 m pentru o parcelă de 150 mp.
Rezultă locuințe înșiruite : La adâncimea minimă de 12,50 metri + 5 metri strada = 17.5 m deschidere minimă posibilă pentru un lot pregătit de parcelare, lot cu parcele și stradă cu sens unic de 5 metri, stradă cu sens unic cu legătură obligatorie în străzi publice de acces.
Pe această configurație cu deschiderea de 17,5 metri, se pot realiza locuințe individuale/semicolective înșiruite cu parcarea comună/grupată în incinta mare a lotului parcelat.
Parcarea în cadrul parcelei este fezabilă doar pentru parcele rezultate cu minim 200 mp. Parcajele pot fi amplasate în cadrul parterului, la demisol sau pe parter sub etaj, în parcaje grupate sau separate.
Parcelare Terenuri cu Locuințe Cuplate pe un lot cu lățime foarte îngustă
Lățimea minimă de lot de 19,20 m. pentru parcelarea unui singur rând de locuințe cuplate, lot prevăzut cu o singură stradă cu sens unic, rezultă din următoarele elementele fixe:
Locuințele Cuplate au nevoie de minim 200 mp.
Rezultă o parcelă cu latura minimă de 14,20 m x 14,20 m
14,20 + strada de minim 5 metri (cu aceleași condiții de sens și legături cu strada publică), rezultă un lot cu lățimea minimă de minim 19,20 metri pentru un singur rând de locuințe cuplate și stradă de acces de 5 m cu sens unic.
Parcelare Terenuri cu Locuințe Izolate pe un lot cu lățime foarte îngustă
Acesta este Cel mai ineficient și nesustenabil model de parcelare, dar este și cel mai dorit și mai folosit în zonele rurale, periurbane dar și în zonele urbane, după cum am scris și aici: https://www.urbanambition.ro/casa-pe-teren-ingust/
Din punctul meu de vedere, o locuință individuală izolată pe lot trebuie să aibă un teren aferent de minim 500 de metri pătrați. Cu cât suntem mai aproape de suprafața de 500 mp, este necesară o poziție a clădirii izolate spre cea de semi-cuplat.
Chiar și pentru 500 de mp., se poate trece la regim cuplat sau combinat cuplat-înșiruit: dacă parcelarea este urmată de o dezvoltare integrată și construirii în regim de ansamblu rezidențial de la proiect la construire și dotări. În acest caz, se poate constitui un regim de locuire semi-colectivă cu duplexuri sau triplexuri cu terenuri aferente foarte ample.
Pentru informații despre parcelări, vă recomand linkul de pe forumul: https://www.misiuneacasa.ro/forum/forum/diverse/legislatie/31059-intrebari-despre-lotizarea-unui-teren
Locuințe Izolate pe Terenuri Relativ Mici
Așa Nu!:
Este o eroare lipsa unui cadru tehnico-organizatoric și insistența cu care se construiesc locuințe individuale “izolate” pe terenuri relativ mici cu deschidere mică, o eroare chiar dacă aceste terenuri au deschiderea mai mare de 12 metri, deschidere specificată prin Regulamentele de Urbanism.
Rezultă corpuri de clădiri cu retrageri foarte mici, acoperișuri zbuciumate și pe direcții care nu au legătură cu însorirea și scurgerea apelor pluviale corecte. Streașine care aproape se suprapun, cu terenul curții fragmentat și împrăștiat ineficient de jur împrejurul casei, cu garduri aproape alipite de fațadele casei.
Așa Nu!:
Chiar și pentru terenurile mai mari de 300 de mp, este recomandată configurația de locuințe cuplate sau “semi-cuplate” pentru a câștiga o “mobilare” a curții/incintei cât mai eficientă.
Se poate denumi “semi-cuplat: o configurație de locuință izolată cu următoarele specificații:
- una din fațadele laterale să aibă retragerea laterală conform Cod Civil la 2 metri sau
- calcan (cu acord special, în anumite situații) la 1m față de limita de proprietate cu cel mult o curte de lumină minimă pentru bucătărie și baie sau
- cu calcan la un metru (în aceleași condiții de mai sus) sau cu respectarea codului civil: o curte de lumină foarte amplă pentru terasă cu acces, luminare și ventilare secundară pentru camere de locuit – living și dormitor.
În funcție de înălțimea casei și configurația clădirilor vecine, prin Certificatul de Urbanism sau eventuala Documentația de Urbanism, sunt posibile obligații de retragere la 3 metri minim față de ambele limite laterale.
Terenurile agricole transformate și parcelate individual, fără nicio coerență urbanistică și estetică domină zonele periurbane.
Aceste loturi sunt sistematizate cu PUZ-uri de parcelă sub prevederile de ansamblu și viziunea Planurilor Generale ale localităților în cadrul teritoriului administrativ aferent.
Dacă Viziunea și prevederile nu sunt clare sau nu există, aceste parcelări rezultate se pot transforma în ghetouri ale neputinței și lipsei de politici urbanistice coerente.
Am scris aici despre Loturi înguste în Zonele Urbane, Casa Vagon, Semi-cuplate:
https://www.urbanambition.ro/casa-pe-teren-ingust/