În România se vorbește mult despre urbanism, despre dezvoltare, despre regenerare urbană, despre locuire și despre „orașe pentru oameni”.
Se organizează conferințe, prezentări, workshopuri și dezbateri sofisticate despre mobilitate, sustenabilitate și smart city.
Dar aproape nimeni nu vorbește despre una dintre cele mai nocive practici care degradează în tăcere arhitectura orașelor:
apartamentarea.
Nu cea discutată superficial în anunțurile imobiliare.
Ci fenomenul real de fragmentare a spațiilor construite fără logică arhitecturală, fără reguli coerente de funcționare și fără responsabilitate față de clădirea în ansamblu.
Acest fenomen nu produce imagini spectaculoase și nu generează scandal public.
Dar produce ceva poate mai grav:
degradarea lentă și ireversibilă a funcționării orașului.
Apartamentarea nu este doar o împărțire de proprietate
În teorie, totul pare simplu.
Există un spațiu.
Acesta este împărțit în mai multe unități.
Fiecare primește acte, cadastru și proprietar.
Problema este că arhitectura nu funcționează ca un tabel Excel.
O clădire nu este doar o sumă de suprafețe măsurabile.
O clădire funcționează prin:
- acces
- circulații
- evacuare
- infrastructură
- spații comune
- lumină
- ventilație
- relații funcționale între spații
În foarte multe cazuri, apartamentarea ignoră complet toate aceste lucruri.
Totul se reduce la:
„se poate împărți?”
Dacă răspunsul este da, atunci spațiul este fragmentat.
Arhitectura începe să fie distrusă din interior
Acesta este poate cel mai grav efect al fenomenului.
Nu mai vorbim despre intervenții asumate și proiectate coerent.
Vorbim despre:
- holuri improvizate
- accesuri forțate
- camere transformate în circulații
- bucătării mutate arbitrar
- pereți apăruți fără logică
- spații comune eliminate
- supraocupare
În multe situații, clădiri gândite pentru o anumită funcționare sunt transformate treptat în conglomerate de unități independente care nu mai au nicio relație coerentă între ele.
Rezultatul nu este doar estetic.
Rezultatul este funcțional.
Clădirea începe să funcționeze prost.
Proprietatea individuală începe să distrugă funcționarea colectivă
Aceasta este una dintre cele mai mari contradicții ignorate din dezvoltarea urbană actuală.
Mulți tratează apartamentarea ca pe o simplă problemă de drept de proprietate.
Dar într-o clădire colectivă, nicio intervenție nu este complet individuală.
Orice modificare afectează:
- circulațiile
- infrastructura
- evacuarea
- vecinii
- spațiile comune
- siguranța întregii clădiri
Cu toate acestea, sistemul administrativ tratează deseori aceste fragmentări ca pe niște simple operațiuni cadastrale.
Ca și cum arhitectura ar fi secundară.
Ca și cum funcționarea reală a clădirii nu ar conta.
Spațiile comune dispar încet
Un alt efect extrem de grav este degradarea sau eliminarea spațiilor comune.
Holurile devin prea mici.
Circulațiile sunt fragmentate.
Accesurile sunt improvizate.
Uneori apar situații absurde în care spații esențiale pentru funcționarea clădirii sunt ocupate, împărțite sau transformate în suprafețe private.
Orașul începe astfel să piardă exact infrastructura invizibilă care îi permite să funcționeze.
Iar această degradare este foarte greu de reparat ulterior.
Lipsa releveelor reale produce haos administrativ
În multe situații, documentațiile nu mai reflectă realitatea construită.
Spațiile sunt modificate succesiv.
Pereții sunt mutați.
Funcțiunile se schimbă.
Accesurile sunt improvizate.
Dar documentația rămâne în urmă sau este realizată superficial.
În timp, apare o ruptură între:
- ceea ce există în teren
- ceea ce apare în acte
- ceea ce mai poate fi autorizat
Această ruptură produce blocaje administrative și conflicte aproape imposibil de gestionat ulterior.
Apartamentarea nu înseamnă automat densitate sănătoasă
Există o confuzie frecventă între densitate urbană și fragmentare improvizată.
Orașele dense pot funcționa foarte bine.
Dar densitatea funcționează doar atunci când este proiectată coerent.
Atunci când există:
- infrastructură
- acces
- spații comune
- ventilație
- lumină
- reguli clare
Problema nu este existența mai multor unități.
Problema este lipsa unei gândiri arhitecturale reale în momentul fragmentării spațiilor.
Fenomenul este tolerat pentru că efectele apar lent
Acesta este motivul pentru care aproape nimeni nu discută serios despre această problemă.
Efectele nu apar imediat.
Nu se vede o prăbușire spectaculoasă.
Nu există o singură mare greșeală.
Există sute și mii de intervenții mici care se acumulează în timp.
Iar după ani, orașul începe să devină:
- greu de administrat
- greu de întreținut
- greu de autorizat
- greu de adaptat
Problemele apar treptat și devin vizibile abia când este deja foarte dificil să mai fie corectate.
Avem nevoie de reguli clare, nu de improvizații tolerate
Fenomenul nu poate fi tratat doar juridic și cadastral.
Este nevoie de reguli reale privind:
- accesul
- spațiile comune
- releveele obligatorii
- documentarea situației construite
- relația dintre subdiviziune și funcționarea clădirii
- infrastructura necesară
Orice subdiviziune ar trebui să fie tratată ca o intervenție asupra arhitecturii, nu doar ca o operațiune administrativă.
Pentru că exact asta este.
Orașele nu sunt distruse doar de marile greșeli
Aceasta este poate cea mai importantă idee.
Mulți își imaginează că orașele sunt degradate doar de marile proiecte proaste sau de marile erori urbanistice.
În realitate, foarte multe probleme apar din acumularea unor intervenții mici, tolerate ani la rând.
Din fragmentări.
Din improvizații.
Din decizii luate fără să existe o viziune asupra întregului.
Apartamentarea făcută fără reguli clare nu înseamnă doar împărțirea unui spațiu.
Înseamnă fragmentarea lentă a arhitecturii și a funcționării orașului.
Fenomenul fragmentării nu apare doar în interiorul clădirilor.
În multe situații, aceeași logică produce și fragmentarea terenurilor și a incintelor prin cadastrarea individuală a locurilor de parcare, cu efecte grave asupra autorizării și funcționării viitoare a spațiului construit.
Am scris separat despre acest fenomen aici:
